사실 IT에 관련된 글이 아니라면 될수 있으면 포스팅을 하지 않는 편인데요. 현재 이 법과 계약에 밀접하게 경험하고 있어서 자세하게 공부할 요량으로 포스팅으로 정리해봅니다. 바로 임대차 3법 정리와 계약 갱신 청구권입니다.
임대차 3법이란?
임대차 3법 주요 내용은 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약 갱신 청구권의 3법으로 이루어져 있는데요.
- 전월세 신고제 : 임대차 계약시 실거래 신고 의무화
- 전월세 상한제 : 임대차 재계약시 임대료 상승률 5% 제한
- 계약 갱신 청구권 : 세입자가 원하면 재계약 1회 가능
이렇습니다. 임대차 3법이라는게 결국 실거래를 신고하게 해서 전세, 월세 거품을 걷어내고 세입자(임차인)을 보호하기 위하 상승률을 5% 제한하고, 그것도 부족해서 세입자가 원한다면 1회 한정이지만 반 강제적으로 2년을 더 연장할 수 있게 만들어주는 법입니다.
최근 전월세 신고제가 22년 6월부터 법적으로 강제 되는데요. 사실상 시행일은 21년 6월 1일부터였지만 과태료는 유예되고 있었지만 6월부터는 제대로 시행될 것 같습니다.
전월세 신고제
| 신고대상 지역 | 수도권(서울, 경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시, 제주시 및 도의 시 지역 ( 도 지역의 군은 제외함) |
| 신고금액 | 임대차 보증금이 6천만원 초과하거나 월 차임이 30만원 초과하는 임대차 계약 |
| 신고 기간 | 계약일로부터 30일 이내 |
| 과태료 | 최대 100만원 (거짓신고 100만원, 미신고 기간, 계약금액 별 4~100만원) |
신고방법은 주민센터나 온라인 부동산거래관리시스템 사이트를 이용할 수 있는데요. 저 같은 경우엔 부동산거래관리시스템 사이트에서 한 다음에 주민센터에 방문했는데 주민센터에서 아주 쉽게 처리가 되어 주민센터 방문을 더 추천드립니다.
전월세 신고제 과태료 기준
| 위반행위 | 과태료 |
| 법 제6조2, 제6조의3에 따른 주택 임대차 계약의 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우 (공동신고를 거부한 경우를 포함한다.) | |
| 1) 신고 해태기간이 3개월 이하인 경우 가) 계약금액이 1억원 미만인 경우 나) 계약금액이 1억원 이상 3억원 미만인 경우 다) 계약금액이 3억원 이상 5억원 미만인 경우 라) 계약금액이 5억원 이상인 경우 2) 신고 해태기간이 3개월 초과 6개월 이하인 경우 가) 계약금액이 1억원 미만인 경우 나) 계약금액이 1억원 이상 3억원 미만인 경우 다) 계약금액이 3억원 이상 5억원 미만인 경우 라) 계약금액이 5억원 이상인 경우 3) 신고 해태기간이 6개월 초과 1년 이하인 경우 가) 계약금액이 1억원 미만인 경우 나) 계약금액이 1억원 이상 3억원 미만인 경우 다) 계약금액이 3억원 이상 5억원 미만인 경우 라) 계약금액이 5억원 이상인 경우 4) 신고 해태기간이 1년 초과 2년 이하인 경우 가) 계약금액이 1억원 미만인 경우 나) 계약금액이 1억원 이상 3억원 미만인 경우 다) 계약금액이 3억원 이상 5억원 미만인 경우 라) 계약금액이 5억원 이상인 경우 5) 신고 해태기간이 2년 초과인 경우 또는 공동신고를 거부한 경우 가) 계약금액이 1억원 미만인 경우 나) 계약금액이 1억원 이상 3억원 미만인 경우 다) 계약금액이 3억원 이상 5억원 미만인 경우 라) 계약금액이 5억원 이상인 경우 6) 거짓으로 신고한 경우 |
4만원 5만원 10만원 15만원 13만원 15만원 30만원 45만원 21만원 30만원 50만원 70만원 24만원 40만원 60만원 80만원 30만원 50만원 80만원 100만원 100만원 |
| 비고 1) "신고 해태기간"이란 신고기간 만료일의 다음 날부터 기산하여 신고를 하지 않은 기간을 말한다. 다만, 다음의 사유가 기간은 신고 해태기간에 산입하지 아니할 수 있다. 가) 천재지변 등 불가항력적인 경우 나) 천재지변 등에 준하는 그 밖의 사유로 신고의무를 해태한 상당한 사유가 있다고 인정되는 경우 2) 계약금액은 신고서에 기재된 임대료의 보증금으로 한다. 다만, 보증금 외 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 200배를 곱하여 환산한 금액을 포함하여 계산한다. |
사실 요즘 폭등한 집값과 전세, 월세 가격 보면 잠깐의 2년 정도만 생명연장을 시킨 것일 뿐... 2년 후에는 길바닥에 나앉아야 하는것이 아닌가 하는 생각만 들 뿐입니다...
계약 갱신 청구권
여기서 이제 핫한게 계약 갱신 청구권일텐데요. 집주인(임대인)과 세입자(임차인)의 사이를 멀어질수밖에 없게 하는 그 법, 저 또한 세입자로 마냥 욕할수만은 없는 그 법, 3법 중 하나인 계약 갱신 청구권 입니다.
세입자가 원하면 재계약 1회가 가능한건데요. 계약만료 6개월 ~ 1개월 전까지 임대인에게 갱신 청구권을 행사하면 한번 더 2년간 살 수 있게 해주는 것이지요.
이때 집주인(임대인)이 무조건 거절 못하는 것이 아니라 갱신 거절이 가능한 사유들이 있는데요.
- 집주인(임대인) 혹은 가족 실거주
- 임대료 연체
- 주택철거
- 임차인이 부정한 방법으로 계약한 경우
- 서로 합의하에 보상(이사비 등)을 제공한 경우
- 임대인 동의 없이 타인에게 집을 빌려주거나 사용하게 한 경우
- 임대인 동의 없이 무단으로 개조하거나 고의 혹은 중과실 파손한 경우
- 주택이 멸실되어 주거기능을 상실한 경우
- 임차인 의무를 위반하는 경우(예 : 원복 불가능한 인테리어)
거짓 갱신 거절이면 손해배상 청구 가능
집주인 대부분 실거주 사유로 갱신 거절을 한다고 하는데요. 이때 실제로 집주인이나 가족이 2년간 실거주를 하지 않는다면 세입자가 2년 내 확인해서 손해배상청구를 할 수 있게 됩니다.
정부는 갱신 거절 임차인이 해당 물건에 대한 전입세대 혹은 확정일자를 확인을 할 수 있게 해서 임대인 직접 거주와 제3자 임대 사실을 열람 할 수 있도록 했다고 합니다.
갱신 거절 임차인 임대인 정보 열람권 확대
1. 주민등록 전입세대 열람 범위 확대(주민등록법 시행규칙 제14조)
2. 확정일자 등 열람범위 확대(주택임대차 보호법 시행령 제5조)
사실 이렇게 할 것이 아니라 뭔가 자동화된 시스템을 만들어서 자동으로 걸리도록 만들어놓으면 되는건데... 세입자 당사자가 2년간 확인을 해야지만 보상을 받을 수 있도록 해놓은게 좀 아쉽네요.
이때 손해배상의 범위는 아래 세가지 내용 중 큰것이라고 명시하고 있는데요.
- 1. 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
- 2. 1이 없다면 아래 셋중 하나
- 2.1 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월 분에 해당하는 금액
- 2.2 임대인이 새로 얻은 임대료 2년치 금액에서 거절 당시 임대료 2년치를 제외하고 남은 금액
- 2.3 갱신거절로 임차인이 입은 손해액, 이때 임대료 증액 상한을 5%로 두되, 지자치 조례에 따름.
이렇다고 합니다. 제가 계산을 해보니 엌하는 소리가 나올 정도의 금액이 나오더라구요. 예를 들어 전세가 3억이라고 한다면 법정 전환율 4%만 해도 1,200만원인데요. 여기에 3개월치면 3,600만원이라서 거절을 하지 않는것보다 몇배의 손해가 나도록 설정이 되어있는 것 같습니다.
집주인이 허위로 거절하는게 쉽지가 않겠네요.
임대차 3법과 계약 갱신 청구권 관련 문의 센터
여러가지 궁금하신 내용들도 있고 여러가지 상황이 있어서 문의해야할 곳이 필요할 것 같아서 연락처들을 정리해봅니다.
- 국토교통부 민원콜센터 - 1599-0001
- 대한법률구조공단 - 132
- 서울시 전월세 보증금 지원센터 - 02-2133-1200~8
- 경기도 임대차 즉시 전화상담 - 031-8008-2246
- 한국감정원 - 053-663-8425
- 한국토지주택공사(LH) - 055-922-3638
임대차 3법 정리와 계약 갱신 청구권에 대해서 정리해봤습니다. 너무 급박하게 시행되어 잡음도 많은 것 같습니다. 집주인과 세입자간 갈등이 이렇게 심화된 적이 있었나 싶습니다.
서로 감정 골이 더 깊어지지 않고 원만하게 임대인과 임차인이 적정선에서 임대하고 거주할 수 있도록 잘 조정되었으면 합니다. 감사합니다.
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