DSR, DTI, LTV 이란? 계산 방법과 대출 규제

금융, 경제 용어에 대해서 명확하게 해야 할 필요성이 있다고 느낍니다. 제 삶에 DSr, DTI, LTV가 이렇게 밀접하게 영향을 끼칠지는 몰랐지만 이거 계산 방법과 대출 규제까지 맞물려서 요즘은 제 인생에 가장 큰 영향력을 가진 용어가 되었습니다.

 

DSR, DTI, LTV 이란? 계산 방법과 대출 규제

 

DSR, DTI, LTV 가 뭐길래 집을 가지고 싶은 사람들의 마음을 이렇게 애타게 만드는건지 원망스럽기만 합니다. 계산방법과 대출규제에 관련된 뉴스까지 정리해보도록 하죠.

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LTV란?

LTV란?

주택을 구매하기 위해 주택담보대출을 받게 됩니다. 구매할 주택을 담보로 금융기관에서 대출하게 되는데요, 집 값 대비해서 얼마나 빌릴 수 있는지를 나타내는 용어가 LTV ( 주택담보대출비율 ) 라고 합니다. 

 

만일 10억짜리 주택을 구매하기 위해 주택담보대출을 6억을 빌렸다면(대출), LTV는 60%가 되는 것이죠~.

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DSR과 DTI

 

DSR(Debt Service Ratio : 총부채원리금상환비율)는 연간 소득 대비 총 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 얘기합니다. 모든 부채(빚)를 가지고 연소득 대비 비율을 구합니다. ( 모든 대출 + 카드론, 할부 등.)

 

DTI( Debt To Income )는 주택담보대출의 연간 원리금의 상환액과 기타 부채(대출)에 대해 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율을 말하는 것으로 소득 대비해서 빛을 갚을 능력이 얼마나 되는지 나타내는 용어입니다. 

 

DSR은 모든 대출의 원리금으로 계산하니 좀 더 빡빡한 기준인 셈입니다. 아래처럼 계산방법을 생각하면 되겠죠.

 

• DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
• DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

 

	연소득	주택담보대출 원리금 상환액	기타 대출 원금 상환액	기타 대출 이자 상환액	계산금액	비율
DSR	1,000만원	100만원	50만원	50만원	200만원	20%
DTI	1,000만원	100만원	50만원	50만원	150만원	15%

 

헌데 지금까지 전세자금대출이 DSR 기준 계산에 편입되지 않았지만 2022.07월부터 계산에 추가 될 것이라 점점 소득 대비 많은 대출을 받기는 어려운 상황이 되어가고 있습니다. 

 

https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2022/06/544398/

내달부터 가계 대출 확 달라진다…DSR 규제 강화

 

DSR 기준은 40%면 적정 수치로 보고 70%면 매우 위험한 상태로 인지 됩니다. 

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DSR은 대출금액 1억 기준에 따라 다르게 적용

 

총 대출금액이 1억을 초과하면 DSR 40% 까지 대출 가능한데 이 금액 기준이 원리금 기준이기 때문에 다소 협소한 기준입니다. 

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투기 규제지역 기준

 

투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역, 비규제지역에 따라 LTV, DTI 기준

( DSR은 대출금액에 따라 무조건 적용되니 40%는 기본이라고 생각하면 되고 이 안에서 LTV와 DTI가 움직인다고 보면 됩니다. ) 

 

 

	주택 9억 이하	주택 9억 초과
투기지역 및 투기과열지구	LTV 40%	LTV 20%
	DTI 40%
조정대상지역	LTV 50%	LTV 30%
	DTI 50%
비규제지역	LTV 70%
	DTI 60%

 

* 서민실수요자는 LTV 요건이 20%씩 완화됩니다.

서민실수요자 = 무주택세대주 + 부부합산소득 9천 이하(생애최초구입인 경우 1억 미만) + ( 투기과열지구 9억 이하이거나 조정대상지역 8억 이하 )

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대출 규제

최근 대출 규제 방향을 보면 LTV는 80%까지 풀고 DSR은 강화 하는 식으로 해서 소득 대비 여유가 있다면 대출을 더 받을 수 있게끔 하는 방향으로 가고는 있습니다. 

 

DSR 소득 계산 또한 연령대별 소득 흐름 평균을 고려해서 대출 한도를 설정하도록 하고 있습니다. 

20대는 향후 30년간 벌어들일 소득을 감안해 현재 연봉보다 30~50% 높은 수준에서 DSR를 적용받는다. 20~24세는 현재 연봉보다 51.6%, 25~29세의 경우 31.4% 더 많이 받는다고 가정해 DSR를 계산한다. 30~34세는 현 연봉보다 17.7%를, 35~39세는 현 연봉보다 5.3% 높다고 가정한다.

 

하지만 금리 인상이 본격적으로 시작된 가운데 0.5%에서 1.75%의 1.25%만 올랐을 뿐임에도 시장에 엄청난 충격을 주고 있죠. 아직 멀었습니다. 미국 기준 금리 인상은 4%로 예정되어있고 한국은 최소 미국보다 0.75% 이상 높아야 하는 을 국가입니다. 

 

더 높지 않으면 환율 방어와 투자금 회수를 절대 방어할 수 없죠. 

 

한국은행 기준금리 추이

 

https://www.bok.or.kr/portal/singl/baseRate/list.do?dataSeCd=01&menuNo=200643 

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[대출규제 완화 실효성] 한쪽에선 풀고, 다른 쪽에선 금리인상…무주택 서민 한탄

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